En los últimos meses del 2023 se llevaron a cabo como cada año, diversos foros inmobiliarios, algunos de ellos de carácter conmemorativo y otros con una visión un tanto más profunda sobre las necesidades sectoriales de vivienda. El común denominador es la incertidumbre que provoca un año electoral, en donde casi todos colocan el deseo de un cambio de rumbo, otorgando y validando el peso específico de la vivienda como detonador de crecimiento económico, evolución social y por supuesto como derecho primario de los habitantes de este gran país. En ese sentido, sería de vital importancia que todos y cada uno de nosotros revisáramos las menciones y nivel de importancia que los órganos de gobierno sujetos a sufragio otorguen a este tema, sobre esto platicaremos en otra ocasión.
Por el momento, me referiré a la polarización de visiones que se está observando entre los desarrolladores de vivienda y los intermediarios financieros que apoyan con créditos a la construcción. Ya hemos comentado que es imperativo que exista una mayor participación de bancos en el financiamiento de vivienda, de aproximadamente 45 bancos en México, sólo 16 reportan algún tipo de financiamiento para los fines comentados, siendo que sólo 5 aglutinan el 80% del mercado del llamado crédito puente, por qué un crédito que posee garantía hipotecaria por definición en donde la disposición de recursos es modulada al avance de la obra ejecutada, con una fuente de repago a través de créditos hipotecarios individuales y clara posibilidad de negocios alternos como avalúos, seguros, fideicomisos, etc., no es de mayor interés para la gran mayoría de bancos. Quizá la respuesta está en la necesidad de contar con áreas internas de evaluación y administración, y por ende de una concienzuda vigilancia, quizá en la necesidad de crear productos y sistemas para la correcta atención, o quizá se trata una falta de visión comercial, sin embargo, también es obligatorio considerar que los requerimientos o necesidades de los desarrolladores en ocasiones limitan y hasta suprimen el incentivo de participar de los intermediarios, ya que las solicitudes de crédito no contemplan participación de capital de riesgo por parte del cliente, muestran una excesiva dependencia del resultado comercial de las ventas para hacer frente al servicio de deuda y aun para la terminación de la edificación, reticencia para el otorgamiento de avales y algunas otras condicionantes que dan pie a no atender este tipo de solicitudes o bien terminar por ser rechazadas.
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En lo personal, considero que existe una falta de conocimiento importante en el funcionamiento de la gestión y desenvolvimiento de los proyectos de vivienda y por lo tanto de la forma en que son evaluados y acreditados. Por un lado los intermediarios en general le dan poco peso a la gestión permisológica, la cual es fundamental e indispensable para lograr un proyecto, sopesan de manera relevante la toma de decisión en función del riesgo empresa y no de los méritos del proyecto y buscan una seguridad alternativa profunda con avales personales. Por otra parte, el desarrollador pretende el menor involucramiento de capital posible, abusa de las figuras de empresas vehículo con aportaciones totales de la tierra, instrumenta modelos en donde las preventas resuelven cualquier faltante de flujo y deslinda su firma como aval de la operación.
Las historias de éxito enseñan poco y las de tropiezos en forma sobredimensionada tampoco son la mejor dinámica de aprendizaje. La pandemia nos mostró que existen sucesos que modifican cualquier previsión o parámetro de riesgo que pudo haberse tomado en cuenta, y que ante algo así, solo la capacidad de acción de los bancos, la voluntad de pago de los clientes y su correspondiente músculo financiero pudo solventar los compromisos crediticios, sin embargo, no es posible diseñar con mitigantes al 100% todo el tiempo, esto es inviable e impagable.
Los intermediarios deben darse la oportunidad de participar en un sector que ofrece enormes oportunidades y que con correcta visión y administración otorga correctos dividendos para la cuentahabiencia inversora, por otra parte, los desarrolladores deben acogerse mucho más a las sanas prácticas de financiamiento, con más equidad de los medios monetarios invertidos y mostrando la correspondiente confianza en su propia gestión y administración en las firmas correspondientes.
